SUPERCONDOMINIO: costituzione e regolamentazione

Connotati caratterizzanti il supercondominio: complesso edilizio distinto in diversi corpi di fabbrica, più o meno dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio (impianti di riscaldamento, di condizionamento, parcheggi coperti e scoperti, locali di interesse comune, strade di accesso).

Si ha anche il caso di un unico caseggiato diviso verticalmente in più scale (o complessi) che godono di una certa autonomia, pur in presenza di parti comuni quali il lastrico solare, le grondaie, le condutture, l’ingresso (caso emblematico: la costruzione del Corviale a Roma, che si sviluppa senza soluzione di continuità per circa un chilometro).

L’espressione supercondominio sta ad indicare una pluralità di distinti condominii rispetto ai quali residuano beni e servizi comuni.

La costituzione del supercondominio viene di solito prevista nel regolamento predisposto dall'originario costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti futuri condomini.

Può provvedervi anche l'assemblea con apposita delibera assunta almeno con la metà del valore millesimale dell'intero complesso e la maggioranza dei presenti, purché non si vada a imporre ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull'uso delle parti comuni.

È lasciato alla volontà delle parti decidere se, in presenza di più edifici costituenti un unico complesso, dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure costituire autonomi condominii per ogni singolo edificio a cui affiancare un supercondominio per la gestione delle proprietà e dei servizi comuni.

È la stessa legge, infatti, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., a consentire che i beni comuni restino soggetti alla disciplina del condominio pur riferendosi a edifici strutturalmente autonomi costituenti distinti condominii. Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno affermato che al supercondominio va applicata la disciplina del condominio negli edifici (Cass. Civ. n. 3102/93; Cass. Civ. n. 9355/00; Cass. Civ. n. 8066/05).

I principi posti con riguardo al regolamento condominiale trovano, in linea generale, applicazione anche per quanto riguarda il supercondominio. La predisposizione di un regolamento supercondominiale, seppur non indispensabile, è quasi sempre effettuata nella prassi ed è di fatto opportuna per evitare o diminuire l’insorgere di contrasti tra i condomini in merito all’utilizzazione dei beni o al riparto delle spese.

Si costituisce il regolamento del supercondominio quando l’originario costruttore abbia predisposto, oltre al regolamento condominiale dei singoli edifici, anche il regolamento relativo al supercondominio o quando il supercondominio si costituisce a seguito dello scioglimento di un originario ed unico condominio. In questo ultimo caso, i condomini, deliberando lo scioglimento e la costituzione del supercondominio, provvedono a modificare l’originario regolamento o a predisporne ex novo uno apposito per la nuova organizzazione supercondominiale.

Molteplici possono essere gli aspetti che riguardano il regolamento del supercondominio, in virtù del tipo di beni o servizi che solitamente ricadono nella competenza e disciplina di questa organizzazione: servizio di portineria, servizio di riscaldamento, utilizzo degli spazi comuni, parcheggi, limiti all’utilizzazione della proprietà privata.

L’assemblea del supercondominio è costituita dall’insieme dei condomini e rappresenta, in qualche misura, l’organo sovrano di questa organizzazione.

Vi partecipano, quindi,  i proprietari delle singole porzioni immobiliari, non potendo, invece, essere sostituita dalla riunione degli amministratori dei fabbricati separati, salvo specifica delega a loro conferita da parte di ciascun condomino. La Suprema Corte è intervenuta sul tema assembleare stabilendo che ciascun condomino è titolare del diritto di partecipare all’assemblea supercondominiale (Cass. Civ. n. 7894/94; Cass. Civ. n. 5333/97).

Laddove si sia in presenza di un ente supercondominiale, si rende necessaria, ricorrendo le condizioni di cui all’art. 1129 c.c., la nomina di un amministratore cui vengano attribuiti tutti i poteri inerenti alla gestione dei beni del supercondominio.

Nulla vieta che la nomina ricada su uno degli amministratori dei singoli fabbricati oppure che sia lo stesso regolamento a prevedere tra loro una turnazione annuale. Non cambiano le regole sulla durata dell'incarico e sulle attribuzioni che devono essere da lui svolte.

In linea di massima, i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii (Cass. Civ. n. 9096/2000).

Non è consentito al singolo condomino di richiedere lo scioglimento del vincolo condominiale. L’ art. 61 co. 1 disp. att. c.c. dispone che requisito imprescindibile per lo scioglimento è, quindi, l’autonomia strutturale degli edifici.

Ricorrendo la condizione di divisibilità in autonomi edifici, può essere deliberato dall’assemblea lo scioglimento con la maggioranza ex art. 1136 co. 2 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Se non viene raggiunta la maggioranza prescritta e però sussistono i presupposti di fatto, un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio che chiede la separazione può ricorrere all’autorità giudiziaria perché disponga lo scioglimento.

Diversa maggioranza è richiesta dall’art. 62 co. 2 disp. att. c.c. nel caso in cui la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrono opere per la sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini. In questa ipotesi, poiché lo scioglimento comporta un aggravio per le posizioni dei condomini che devono affrontare delle spese per realizzare le opere per la divisione, la maggioranza richiesta è quella prescritta dall’art. 1136 co. 5 c.c. per le delibere aventi ad oggetto le innovazioni, cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

In tale ultimo caso lo scioglimento può essere deliberato solo dall’assemblea, non potendosi fare ricorso all’autorità giudiziaria, poiché il giudice può disporre lo scioglimento solo ove questo non comporti oneri aggiuntivi per i condomini.

L’art. 62 co. 1 disp. att. c.c. infatti, da un lato consente la costituzione di autonomi condomini e dall’altro assoggetta alla disciplina del condominio i beni comuni che residuano dallo scioglimento. Impostazione accolta dalla Suprema Corte di Cassazione con diverse pronunce (Cass. Civ. n. 65/80; Cass. Civ. n. 1440/81).

Lo scioglimento così detto parziale - che si ha quando vi siano beni residui in comune tra i vari condomini - può avere luogo solo per determinazione dell’assemblea dell’originario condominio e non può essere richiesto in questo caso l’intervento giudiziale di cui all’art. 61 co. 2, disp. att. c.c.

A seguito dello scioglimento parziale, il supercondominio può essere regolato dall’originario regolamento condominiale modificato o da un nuovo regolamento elaborato ad hoc.

Quanto si è detto per lo scioglimento del condominio può essere fatto valere per la disciplina del supercondominio. Anche per questa fattispecie possono verificarsi le condizioni per procedere allo scioglimento. Si può verificare l’ipotesi per cui l’organizzazione supercondominiale sia superflua  e quindi può essere opportuno procedere al suo scioglimento lasciando i beni in comune nella diretta amministrazione dei singoli condomini.